摘要：房地產業作為我國經濟高速增長的主要貢獻者之一，由于其資金投入量巨大，資金從某種程度上來說是企業賴以生存的重要保障。由于這種巨大的資金量，目前我國很少有企業有實力完全利用自有資金進行項目的開發建設，于是不得不面對融資的問題。然而在我國經濟由高速增長轉變到高質量增長的過程中，隨著國家宏觀政策的調整，銀根緊縮，房地產企業融資受到很多影響。文章首先闡述了房地產業融資的概念和特點，說明了房地產業主要融資方式，之后分析了目前房地產業融資現狀，最后，總結了沖破房地產業融資困境的建議。
關鍵詞：房地產業;融資;融資方式;融資困境
一、房地產業融資概述
(一)房地產業融資的概念房地產業融資是指房地產企業為保證企業及各項目正常運轉，直接和間接籌集資金的總和。
(二)房地產業融資的特點由于房地產項目有開發周期長、資金投入量大的特點,使得房地產企業融資主要有以下三個特點。一是資金需求量大，資金鏈的銜接是房地產企業生死存亡的重要保障。二是資金占用時間長，作為一個開發周期長、銷售回款周期長的企業，其對資金的占用時間是不能量化的，受市場供求關系的影響資金會長期占用。三是政策影響深，房地產業作為以不動產為產品的行業是政策性行業，國家宏觀調控的調節會使房地產業百感交集。
(三)房地產業主要的融資方式1.內部融資即權益融資，利用管理者投入的自有資金或者企業積累的資金完成所需資金的籌集。2.外部融資多為負債性融資，具體有：銀行存款、融資租賃、發行企業債券、商業信用等。
房地產論文投稿刊物： 《房地產世界》雜志是經國家新聞出版廣電總局批準，住建部及中國房地產業協會指導的一本建筑專業學術期刊。本刊由中文天地出版傳媒集團股份有限公司主管、江西人民出版社有限責任公司主辦。
二、目前房地產業的融資現狀
(一)管理者對緊縮的國家宏觀調控政策敏感度低國家針對經濟的發展情況會對房地產業推出影響深遠的限制性的政策和法規，提高商品房預售條件、預征稅收、對商品房的限價、限購、提高房地產業貸款利率上浮比例、收縮房地產業信貸規模等，給房地產行業帶來摧殘式的沖擊。同時伴隨著民生工程的推進，國家正在引導建立多渠道住房供應體系——商品房、限價房、經濟適用房、廉租房、公租房將在房地產市場上并駕齊驅，針對不同的客戶群各顯神通。因此商品房市場占有率將降低，會給銷售帶來難度，導致回款周期加長，從而導致還債能力降低，還款時間不確定，影響其融資。
(二)銀行對房地產融資設限條件多近年來，隨著房地產業利潤率的下滑，商業銀行對房地產行業融資的控制門檻不斷提高，并加重審查房地產的企業綜合實力，在選擇貸款對象上更加謹慎小心。部分實力雄厚、效益好的房地產企業會得到銀行信貸業務合作，而一般的中小企業會在商業銀行融資上難度加劇。同時，對于建設項目的審查更加嚴格，只憑可行性研究報告是很難有說服力度的，商業銀行會同時結合項目的綜合素質考慮投資回收期與貸款還款能力。
房地產開發項目中土地成本是總投資的重要組成部分，眾所周知土地儲備對于房地產企業來說意味著其發展空間，然而正是因為這種市場預期，土地往往吸引著房地產開發企業下重金拿下土地，與此同時總投資金額也會增大，而銀行要求的項目貸款在貸款到期之前不得抽回的自有資本金站總投資的為不低于總投資的30%，這部分項目自有資本金金額也在增大，給房開企業帶來巨大的資金壓力。商業銀行在購房者住房按揭貸款的放款規模上區域差異性很大，有些經濟不發達的地區個人購房者的住房按揭貸款放款時間會延遲，嚴重影響了房開企業的回款規模，給企業帶來很大的負擔。
(三)管理者缺乏綜合融資能力，融資渠道單一，融資成本高由于房地產企業資金需求量比較大，資金占用時間長，加之歷史原因，以及管理者沒有投融資領域的深入學習研究，或者管理者并未重視融資渠道創新，普遍認為一般領域的負債融資很難滿足資金需求，所以只依賴銀行借款為企業注入血液保證運營發展。然而這種渠道的融資方式不僅會受到調控房地產業政策的影響，縮小貸款規模，或者提高項目自有資本金的比例，造成授信困難，融資難度增大，還可能會介入擔保反擔保等方式籌集資金，直接導致融資成本的上升。而且當銀行利率出現上浮的情況，企業隨時會面臨著巨額的融資成本上浮，造成高融資成本。
(四)財務風險與日俱增上文已經闡述房地產企業，特別是非上市中小型房地產企業由于種種原因，多數依靠銀行貸款作為其唯一的融資渠道，解決其資金需求問題，注入新鮮血液。然而，房地產企業管理者對于金融管理系統的了解少之又少，致使他們忽視了融資風險，企業沒有建立融資風險防控機制。我國房地產業又有政策影響深的特點，多年以來房地產開發企業的發展嚴重依賴行業性政策，近年來國家宏觀調控的調節會使房地產業百感交集，銀行業為防范信貸風險也會采取相應的措施，致使現金流受到影響，資金回籠壓力大大提升，房地產企業面臨嚴重的財務風險壓力，一旦資金鏈出現問題，企業的生存會受到威脅。
三、打破房地產業融資困境的建議
(一)及時了解國家政策，適時調整公司戰略，應對經營風險銀行作為企業融資的重要來源，其信貸政策受到國家政策的影響較大，針對這一情況房地產企業運營中要保障融資結構的優化，就要根據國家相關金融政策來調整自身的融資方案，降低政府政策對企業融資的影響。例如在國內信貸利率下調，金融寬松的情況下企業可以將融資向銀行傾斜。反之在金融緊縮，信貸利率較高的情況下，企業則需要積極從其他渠道進行融資，降低融資成本。譬如企業可以采用海外融資獲取資金，但是必須根據企業戰略發展與實際需求進行融資，切忌盲目融資。
(二)提高企業內部融資能力，重視資金積累，盤活資金池業務內部融資具有成本低自主性強的特點，可以在一定程度上規避經營風險，因此房地產企業應注重內部融資能力，提高資金使用效率，加快房款回籠，填充存量資金將利潤留在企業內部，降低企業經營風險。
1.利用留存收益，提高內部融資能力為應對市場風險給房地產企業帶來的負面影響，房地產企業應該把傳統的借助外部融資完成資金籌措的觀念轉變為內外部融資同時發展的戰略。注重自有資金的積累，將有限的自有資金實施多元化投資方式，如新興的醫療及周邊產業、影視娛樂業及金融創新業。既能提高企業的盈利能力，又能提供一份完美的財務報表，同時也可以為企業在短期內獲得更多的資金回流，盤活企業資金。企業可以調整利潤分配方案，減少股東分紅，將快速流入的資金作為留存收益留在企業緩解各項目資金壓力。
2.加強項目管理，重視資金周轉注重項目整體管理運作，開拓優質項目市場，開發項目資金占用少利潤高的項目，提升企業核心競爭力，快速進展，快速回款清盤，縮短資金周轉周期，使現金流得到有效的配置，提高資金周轉率，減小融資規模，緩解融資壓力。
3.建立集團企業，打造資金池由于近年來政策的變遷，房地產業融資有很多約束，在這種新的環境下，房地產企業長期依賴的銀行貸款資金很難投入到企業內部。建議房地產企業建立集團企業，加強內部合作，通過內部股權轉讓、委托貸款、統借統還、內部借貸等方式，打造集團內部資金池業務，滿足資金需求，緩解融資壓力。
(三)合理設計企業融資結構，拓寬融資渠道，提高管理者綜合融資能力，降低融資成本作為房地產企業掌舵者的管理者應該加強學習各種融資方式的操作，拓寬經營管理思路，重視和深度解讀國家經濟形勢的走向以及國家相關政策調整，在做好風險防范意識的同時，結合國家經濟周期及企業自身情況，重新設計企業融資結構，在現有的外部融資渠道的基礎上構建以直接融資為主融資渠道多元化的融資結構。
1.適度加大權益性融資比例作為巨大資本規模的房地產行業，上市融資無疑是可以充分滿足其資金需求的最好途徑，既能保證房地產企業所有者對公司內部控制權不被完全稀釋，繼續保持公司經營決策權，又可以保證縮短融資期限，而且上市后融資會遠離繁多的準入條件和審批流程帶來的種種不利于企業發展的因素。
當然房地產企業上市的準入條件也是非常苛刻的，這就要求房地產企業應該建立健全內部控制體系，保證財務數據披露的真實性和可靠性，以此吸引企業的潛在投資者的眼球，從而達到權益性融資的目的，滿足企業資金的需要，分散原有的銀行融資帶來的風險。對于不滿足上市要求的中小型房地產，為滿足其資金需求，建議發揮內部控制制度的作用，完善企業結構吸引投資者，在此基礎上，為滿足所有者的控制權不被稀釋，可以事先約定公司治理模式，比如同股不同權等。
2.創新融資方式探索符合實際需要的融資工具，緩解企業融資難的問題。比如：建立房地產信托投資基金，幫助企業解決資金緊張的問題;引入眾籌，有效利用社會閑置資本，改變企業傳統融資方式;借助資本市場，利用有價證券的方式，吸納資金。
(四)重視企業財務風險
首先，提高財務人員和企業管理人員對政策的解讀能力及了解市場動態的敏感度，提高內部管理水平。建立以信用風險為中心涵蓋企業各種風險的風險預警系統，提高財務部門核算信息提供的準確性，利用內部控制系統合理控制資產負債率，保證流動比率符合融資需求，降低財務風險。其次，結合自身的融資需求，做好長期融資與短期融資在規模和時間上合理地銜接，從而降低企業融資成本，提高財務靈活性，完善貸款評估體系提高企業整體素質，使企業的信用危機得到改善，最大程度上規避財務風險。
最后，培養專業融資人員，促進融資水平提高。前文已經指出，大多數房地產企業管理者的融資管理能力有限，然而作為企業的管理者，畢竟不可能具體操作融資運作。這就需要引進專業的融資人員，是房地產金融產品的開發和創新得到有效的發展。首先，在企業內部設立融資專員崗位，并對其進行崗前培訓，必要的時候借助金融機構和培訓機構提高員工的綜合素質。其次，企業可以考慮和研究所或者金融機構合作，提高核心競爭力，給房地產金融產品的發展提供有力的支持。
參考文獻：
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作者：劉歡
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