當前我國房地產行業仍然沒有建立有效的財務杠桿系數控制制度，控制基礎較為薄弱，渠道比較單一，難以抵抗風險，為此下面文章主要從我國房地產行業財務杠桿的實際運用狀況出發，根據房地產行業資本結構的特點和財務控制措施的現狀，分析了房地產行業不同階段財務杠桿發揮的作用，探討了房地產行業在運用財務杠桿上存在的缺陷，從存在的問題上，有針對性地提出了完善房地產行業財務杠桿運用的措施。
關鍵詞：房地產行業,財務杠桿,應用
隨著全球企業融資模式的多元化和我國市場經濟的加速發展，舉債經營的財務策略被我國許多企業運用。然而我國大部分企業缺乏合理的財務杠桿規劃機制。因此，如何合理地應用財務杠桿增加企業的效益，同時控制財務風險成為房地產行業研究中的重要課題。
一、國內外研究綜述
(一)國外研究現狀
早先由美國經濟學家Modiglian和Miller(1958)發表的《資本結構、公司財務與資本》一文中提出MM理論，即企業價值與企業是否負債無關，不存在最佳資本結構的問題。IL-WoonKim在發表的《關于財務杠桿對公司股東的信息含量的實證研究》一文中提出：在一些公司里，財務杠桿和普通股每股市值呈負相關關系，而在另一些公司里兩者則呈現正相關關系。
(二)國內研究現狀
較早就開始研究這一問題的學者張鳴在其重要文獻《財務杠桿效應研究》中就證明了財務杠桿的正負作用，并在此基礎上提出了合理有效的對策。邵希娟、崔毅在《企業風險與杠桿效應》一文中指出，企業經營者可以通過財務杠桿來了解企業財務風險，也可以在決策中利用財務杠桿對企業所承受的風險進行管理控制，取得財務杠桿利益。劉名旭、代娜選取了2004—2006年在滬深兩市A股上市的房地產行業公司作為研究對象。提出房地產上市公司的杠桿值不是很合理,財務杠桿較小，房地產上市公司在進行杠桿管理時，更偏重于風險因素考慮，并沒有同時兼顧風險控制和杠桿效應。
二、財務杠桿的影響因素及作用
(一)財務杠桿的基本概念
財務杠桿是企業進行財務管理的一種手段，它是由于優先股股利和固定負債利息的存在，使得息稅前利潤變動幅度小于普通股每股收益的變動幅度的現象。這種理論認為財務杠桿是企業在進行資本結構決策時，對債務籌資的利用，以實現綜合成本最低，企業價值最高。
(二)財務杠桿的影響因素
1.息稅前利潤率。
由財務杠桿系數的計算公式可知，在其他因素不變的情況下，息稅前利潤率與財務杠桿系數呈負相關。因此要控制企業收支性財務風險就要努力提高企業盈利能力，提高息稅前利潤率。
2.資產負債利息率。
由財務杠桿系數的推導式可知，在企業息稅前利潤率與負債比率不變的情況下，企業負債利息率與財務杠桿系數呈正相關。同時，負債利息率與權益資本收益率又是呈負相關的。
3.資本結構。
資本結構是指企業各種資本的價值構成及其比例，它在很大程度上決定著企業的再融資和償債能力，決定了企業未來的盈利水平。當息稅前利潤率大于負債利息率時，負債比率對權益資本收益率表現為積極的正面影響。
(三)財務杠桿帶來的效應
1.財務杠桿帶來的積極效應。
財務杠桿的積極效應就是財務杠桿的節稅效應，即負債利息從稅前利潤中扣除而減少所得稅的繳納以降低企業綜合資本成本等作用的效應。財務杠桿帶來的積極效應主要有這三個方面：利息抵稅效應;債券的持有者對企業的現金流量有索取權;負債經營減少了股東和管理者之間的沖突。
2.財務杠桿帶來的消極效應。
有利益就一定有風險，財務杠桿消極效應是指沒有合理使用財務杠桿而使企業權益資本利潤率大幅下降甚至導致企業破產。這里的財務杠桿消極效應就是使用財務杠桿而給企業帶來的風險，只要有負債經營就會有一定的財務風險，從而增加給企業帶來損失的機會。財務杠桿的消極效應主要有這兩個方面：持續增長的負債會引起財務成本危機;過度的負債會引起債權人和股東之間的沖突。
三、財務杠桿在房地產行業中的運用
(一)我國房地產行業發展概述
我國的房地產行業是跟隨著市場經濟改革逐漸發展起來的，作為國民經濟的新增長點，房地產行業的開發投資對國民經濟的增長有很大的貢獻。房地產行業屬于典型的資本密集型行業，占用資金量大，所以它在國民經濟中的地位比較高，屬于先導性產業。自2000年以來，我國房地產行業的發展狀況主要表現為：房地產投資規模增長迅速，占國內生產總值的比重也是逐年增加;商品房的銷售額增長迅速，房價也增長過快。
(二)財務杠桿在房地產行業運用中存在的問題
1.負債經營過度，濫用財務杠桿。
由于房地產行業是一個典型的投資周期較長、資本高度密集、具有周期性的行業，其最重要的一個財務特征就是對負債的需求和對融資的依賴。因此整個房地產行業在發展過程中都是運用負債經營的方式。一個房地產企業如若想要實現從一家中小型房地產公司到資產超過百億元的房地產航母，負債經營的確在很大程度上支持了公司的發展。
但是，當公司成長到一定階段，這種模式化的負債經營可能會給企業帶來嚴重后果。從房地產行業的發展歷程來看，無論是在初創期還是成長期、成熟期，房地產公司都過度依賴負債融資，濫用財務杠桿。關于負債經營，企業負有償還本金的法定義務，如果此時企業通過負債融資的項目無法獲得預期的收益或者企業的財務狀況惡化時，企業的權益資本收益將大幅下降，企業將無法償還其本金。其結果不僅影響企業的聲譽，還將導致企業資金緊張，甚至導致企業破產。
2.負債結構過于單一，抗風險能力差。
大多數房地產企業都是通過向銀行貸款進行投資規模巨大的項目投資，過度依賴銀行借款，且都是以中短期銀行借款為主，這就給企業的經營帶來了較大的債務償還風險。在選擇融資渠道時病急亂投醫，未能考慮到降低資金成本和借入資金的期限，也未能對不同期限的負債進行均衡安排，從而造成企業資金的負債結構過于單一，不能滿足房地產行業所需投資開發資金相對其他行業期限較長的要求,提高了到期不能償還債務的風險。從資金結構上來看，房地產企業對公司長期、中期和短期的借款未能實現合理搭配，中短期負債所占的比重較高，拆東墻補西墻，只考慮到借款沒考慮到還款，未能實現融資的統籌安排，降低了公司的抗風險能力。
3.資產流動性差，過度“囤地”。
土地是房地產行業的根基，是房地產開發公司的利潤來源，更是房地產開發公司長期發展的保證。土地的質量和數量直接影響著公司在房地產公開市場上的表現。因此，許多房地產公司都出現“囤地”的現象。然而過度“囤地”則會降低企業的資本成本和資金利用率，最重要的是導致企業資產流動性差，本身房地產存貨的變現周期就長，變現能力差。公司又有很多長短期負債。
4.財務風險防范機制不健全。
財務風險是指企業財務結構不合理、融資不當使企業可能喪失償債能力，以及由于使用債務資金而由權益資本承擔的風險。當息稅前利潤下降時，因為財務杠桿的存在，財務風險會隨著企業的財務杠桿系數的增大而數倍擴大。房地產的財務杠桿系數普遍都比較高，缺乏財務風險防范意識，財務風險防范機制不健全。
四、完善房地產行業運用財務杠桿的措施
(一)根據企業的自身狀況和周圍環境確定合理的負債規模
財務杠桿的存在依賴于負債的發生。各個公司需要根據自身狀況，考慮企業的內外部環境因素的影響，做出一定的權衡預測，得到一個可以控制在一定范圍并且可調整的資本結構。合理的負債規模從長期看，要符合公司的長期戰略;從短期看，應該要與主營業務經營發展相匹配;從所處的地位看，應該要適應公司所處的籌資環境、經營環境等?？偟膩碚f，合理的負債規模就是以企業現金流量正常運轉為前提，以實現企業股東利益最大化為基礎，來配合企業戰略的實施。
(二)優化資本結構，拓寬融資渠道
目前，我國房地產行業的融資渠道單一，多以銀行貸款為途徑。拓寬房地產行業的融資渠道不僅可以降低銀行的風險，還可以增加房地產企業的資金來源途徑。增加的房地產企業融資渠道可以發行企業債券;建立房地產企業信托基金;創辦房地產行業投資基金;加快行業產品的證券化，通過股權融資來增加資金來源;等等。
(三)多種經營，分散財務風險
由于影響市場價值和利潤的不良因素不可能對所有的資產同時都產生沖擊，所以有多種房地產證券的投資者會比將所有資產都投入單一的房地產項目上的投資者的風險更小，獲利的機會更穩定并且更大。分散投資時，如果資金來源不夠，則可以與面臨同樣困境的其他房地產行業投資者聯合起來，通過辛迪加的方式來籌集資金，共同達到規模經濟。
房地產中的辛迪加，也就是投資者投入一部分資金，但由于沒有經營管理權，相應的其法律責任也比較有限，而辛迪加的策劃者有經營管理權，也要承擔全部的責任。房地產企業還可以通過利用公寓、郊外辦公花園、寫字樓、飲食基地等混合經營的方式分散風險。
參考文獻：
[1]張鳴.財務杠桿效應研究[J].財經研究，1998(5)：58-63.
[2]邵希娟，崔毅.企業風險與杠桿效應[J].山西大學學報(哲學社會科學版)，2000(4)：57-59.
推薦期刊：財經研究，(月刊)創刊于1956年，是由中華人民共和國教育部主管上海財經大學主辦的面向國內外的綜合性經濟理論刊物。
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