摘要：老舊小區已經無法跟上經濟社會發展的要求，現存的老舊小區不僅對城區群眾的生活品質造成影響，同時也制約著縣域經濟的發展。 老舊小區改造將解決城市發展不均衡、改善市民居住環境作為目標，社會關注度很高。 因此，精心組織審計力量，進行全程跟蹤審計十分必要。 筆者從改造標準的制定、工程建設程序和工程質量及資金籌集和使用等方面淺談老舊小區改造項目的審計方法，從而促進老舊小區實現改造，并逐步提升居民居住環境，實現經濟社會高質量發展。
關鍵詞：老舊小區改造項目; 審計; 縣域經濟
一、老舊小區改造項目現狀
黨中央、國務院高度重視老舊小區改造工作，根據國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)文件精神，要求到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制; 到“十四五”末，根據實際情況，力爭基本完成2000年年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
以××縣為例，自2020年以來，該縣按照《完整居住社區建設標準(試行)》(建科規〔2020〕7號)文件要求，成立了縣百城建設提質工程領導小組，研究制訂了縣城鎮老舊小區改造實施方案及實施計劃。 2020年該縣共對8個老舊小區實施改造，截至2020年年底，一標段和三標段2個老舊小區改造進度為60%，二標段6個老舊小區改造進度為85%。
二、老舊小區改造項目存在的問題
(一)小區改造標準不一，改造內容偏基礎
一方面，該縣各個老舊小區改造水平差距較大，改造及驗收標準也存在差異。 該縣城南老舊小區多年前已開始改造，并在實踐中積累了大量的寶貴經驗。 與此相比，城北的老舊小區尚處于改造初期。 另一方面，老舊小區改造內容偏基礎，加裝電梯等完善和提升類改造難落實。 該縣有些老舊小區僅將屋頂防水、老化電線更換、外墻粉刷、供(排)水管線更新、院內道路修整等基礎設施列入必選項進行改造，將加裝電梯、文化體育和養老服務設施等完善和提升類項目列入自選項，實際并未實施。
(二)工程建設程序不規范，建成后缺乏長效機制
該縣老舊小區工程建設程序不規范，前期未做好充分調查研究：第一，立項和可行性研究在開工后補辦，基建程序倒置，使用一些未經審查的施工圖; 第二，工程變更較多，因急于開工，在項目建設前期并沒有組織開展居民意愿調查，以至于在項目開工以后很多居民才知道; 第三，項目設計不科學、不合理，很多設計圖內容雷同，因現場情況各不相同，在后期具體施工時，形成了較多的設計變更及工程簽證。 此外，該縣已改造項目未建立物業管理等長效機制。 有些已改造完成的老舊小區未及時建立物業管理和住宅專項維修資金制度等長效機制，甚至出現改造后的設施設備迅速破損等情況，影響小區改造效果。
(三)工程質量不達標，缺乏有效監管
一方面，該縣老舊小區建成項目未達到約定的標準，一些小區房屋存在滲水漏水情況，生活用電和弱電線路老化嚴重，水泵、配電和消防等設施落后。 另一方面，該縣給排水管網不暢，雨水井蓋破損，化糞池缺失，停車位不足，安防監控措施缺位，綠化景觀面積小，無障礙和養老健身設施缺乏，市政燃氣未接通，建設單位及監理單位的現場管理人員對發現的問題并沒有及時予以揭示。
(四)資金投入較單一，撬動資本力度不足
財政資金投入方式單一，撬動金融和社會資本力度不足。 2020年，該縣老舊小區改造使用新增財政資金占計劃總投資額的44.15%，全年需要完成新開工改造的老舊小區共有8個，在施工過程中，普遍存在資金不夠的問題，這需要充分調動社會資金和受益群眾積極性，引入社會其他資本參與，才能在商業和公益中實現平衡。 但目前該縣尚沒有社會資本參與，撬動金融和社會資本力度未能及時跟進。
三、審計需要關注的重點事項
針對該縣老舊小區改造項目存在的問題，審計中應重點關注以下內容。
(一)關注項目改造標準的制定及完成情況
標準既需要理論支撐，也需要實踐應用，最主要的是居民需要。 通過查閱該縣城鎮老舊小區改造實施方案、實施計劃及相關會議紀要，對比全縣的老舊小區改造項目，查看是否充分調查居民意愿，是否進行現場勘查，對改造技術和交付標準是否制定統一標準，個別小區的改造技術和交付標準存在差別化是否附有民意調查表或現場勘查記錄。 通過現場實地查看項目，老舊小區周邊是否有閑置的廠房、辦公樓、空地，閑置資產是否已經列入規劃，用于加裝電梯、文化體育和養老服務設施等完善和提升類項目。
(二)關注工程建設程序合規性及物業等長效機制建立情況
查看施工圖設計及民意調查表是否自相矛盾，立項、可行性研究和開工報告的時間順序是否本末倒置，實地查看老舊小區的改造成果、改造標準是否與設計圖紙一致，若不一致，是否存在因施工圖設計不科學或者缺乏民意調查導致工程變更多、投資額超支等影響改造效果的情況。 完成改造的小區是否有意識地引入物業管理，建立房屋維修基金等長效機制。
(三)關注工程質量及后期監管情況
老舊小區改造項目與新建項目存在很大差別，工程招標設計、施工監理和造價咨詢等相關單位擬定的合同要字斟句酌地商討，更要關注簽訂的合同是否按照適宜的法律法規來約束，施工合同是否按中標文件簽訂，中標文件的工程量是否細化為合同約定的條款，價格是否標準、合理。 關注小區設計圖紙，對主要材料標準、節能改造標準和工程設計標準進行核實，對工程變更設計的合理合規性進行審查，在工程現場對照圖紙審查是否照圖施工，是否存在降低項目建設標準等方面的問題。
(四)關注資金的籌集及使用情況
通過查閱城鎮老舊小區改造實施方案及實施計劃，根據項目規劃的年限、納入改造的老舊小區數量、總投資額、資金到位情況及相關會議紀要，重點關注是否存在資金投資不足仍超前規劃、“貪多嚼不爛”等情況。 關注單位會議紀要、工程施工合同、設計變更及工程簽證相關內容，對比工程設計、施工及驗收等一系列相關資料的時間邏輯關系來審查工程結算及決算的真實性，依照“先有車后有轍”的理念來核實工程結算及決算的合理性，關注工程是否按照應有的進度結算，進入工程現場對照工程內容與現場完成內容是否完全相符，抽審工程結算量的完整性及準確性。
四、提高老舊小區改造質量的對策
一是加強宣傳引導。 通過微信、微博公眾號和電視新聞等方式加強對老舊小區改造的宣傳，使居民了解政策，抓住機會，及時進行改造，提升縣城品位和小區品質，提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
二是成立老舊小區改造資金專項審計調查小組。 通過事前控制、事中跟蹤檢查、事后嚴格把關等形式將審計貫穿于工程項目全過程。 施工前期審查項目建議書、可行性研究報告和初步設計圖紙等相關文書，確定程序合法合規性; 中期對照合同協議書、中標通知書、專用合同、通用合同、施工圖和工程量清單等文書內容，現場查看工程進度情況及已完工工程質量; 后期現場查看工程量，嚴格按照工程進度撥款。 工程結束后，及時進行監督驗收，對工程質保期內的不合格工程扣留保證金，監督建立物業及房屋維修基金制度。
三是提高設計標準。 在老舊小區改造的設計上要追趕現階段城建標準，更要立足縣城長期發展變化超前設計規劃。 在老舊小區改造過程中，除了對道路、雨污管網、消防設施等基礎設施進行改造，更要對加裝電梯、文化體育設施和停車位等完善和提升類項目引入更具前瞻性的設計圖紙，實現老舊小區從硬環境到軟環境的全面升級。 以加裝電梯為例，參照江浙地區的先進做法，在電梯內安裝刷卡機，凡需要使用電梯者刷卡使用即可，按次消費，能基本達到使用戶滿意的目的。 以停車位為例，把一個小區分成若干個模塊，對各個模塊的停車位進行整體規劃，按停車時間長短收費，就能形成穩定的資金流入，將以前年度投入的資本及時退出。 因現在的政策是“誰受益、誰出資”，如果居民的居住條件能得到改善及提高，一些問題就會很容易解決了。
四是加強資金管理。 建議縣財政局積極向上級機關申請老舊小區改造項目專項資金及政府債券資金。 同時，要拓寬投融資渠道，以政府投入為杠桿，撬動社會資本進場，探索“政府主導，社會資本投資，居民參與”的多方合作模式，最大限度地發揮財政資金效益，破解財政資金不足困局。
參考文獻：
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作者：李慶
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