摘要:本文依據(jù)1999-2019年中國的省際面板數(shù)據(jù)，在建立房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)測度模型的基礎(chǔ)上，運用面板門檻回歸模型實證研究了房地產(chǎn)泡沫對制造業(yè)投資的影響。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫總體上顯著擠出了制造業(yè)投資，而這種擠出作用還存在著一定的門檻效應(yīng)，在泡沫水平較低時擠出不再顯著。此外，房地產(chǎn)泡沫對制造業(yè)投資的影響還存在顯著的區(qū)域差異。本文的研究發(fā)現(xiàn)對正確認識房地產(chǎn)泡沫與制造業(yè)投資的關(guān)系，尋求有效路徑助推制造業(yè)發(fā)展具有一定的參考意義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;制造業(yè);擠出效應(yīng)
一、引言及文獻綜述
上個世紀末以來，伴隨著房價快速上漲及房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，許多制造業(yè)企業(yè)偏離主業(yè)將大量資金投到房地產(chǎn)行業(yè)。中國的平均房價由2000年的2112元/平方米上漲到2019年的9310元/平方米，足足上漲了340.81%，年均增長率高達8.12%，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額從4984.10億元增長到132194.26億元，在短短二十年間提升了近25倍，年均增長幅度高達18.83%。
房地產(chǎn)論文范例：淺析房地產(chǎn)業(yè)融資的困境與對策
在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)火熱背景下，為了追求更高收益，社會資源快速向房地產(chǎn)部門聚集，大量資本的進入不僅使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫化，也較大程度地擠出了利潤空間較低的制造業(yè)部門的投資。房地產(chǎn)市場的過度繁榮也引起了政府的廣泛關(guān)注，2016年的中央經(jīng)濟工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2020年初中國銀保監(jiān)會再次強調(diào)將持續(xù)遏制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化。房地產(chǎn)行業(yè)對實體經(jīng)濟的影響也是國內(nèi)外學者們長期以來關(guān)注的熱點。從我們了解的文獻來看，現(xiàn)有的研究視角主要集中在以下四個方面:
第一，房地產(chǎn)價格對企業(yè)投融資的影響。Chaney等通過研究美國房地產(chǎn)價格對企業(yè)投資的影響，發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)擔保抵押作用下，房價變動會同方向影響擁有房產(chǎn)企業(yè)的總投資[1];同期曾海艦結(jié)合中國上市公司及全國房價數(shù)據(jù)進行檢驗得到上述相同的結(jié)論，并進一步得出在抵押擔保的作用下上市公司房地產(chǎn)價值每1元的上漲就會帶來投資近0.04元的增加[2];另外，也有研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的存在也可能通過提高土地抵押價格而增強企業(yè)融資能力[3]。
第二，房地產(chǎn)投資對制造業(yè)或?qū)嶓w經(jīng)濟的影響。李暢應(yīng)用非參數(shù)逐點回歸的方法發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資能夠帶動制造業(yè)的發(fā)展，這種帶動作用呈“倒U型”，而且因地區(qū)、產(chǎn)業(yè)而異[4];羅知和張川川通過回歸分析進一步得出房地產(chǎn)投資每單位的擴張，會造成制造業(yè)投資約0.002個單位的收縮[5];陸桂賢和許承明從外源性融資的角度著手發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資本身并不存在對制造業(yè)投資的擠出，甚至在其緩慢增長的情況下還能夠促進制造業(yè)投資[6];陳志剛等在建立泡沫測算模型的基礎(chǔ)上，以金融發(fā)展水平為重要研究視角發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫顯著擠出了實體經(jīng)濟投資[7-8];肖珂和黃宗遠認為房地產(chǎn)部門對制造業(yè)形成擠出的根本原因在于房屋屬性的轉(zhuǎn)變[9];也有研究指出房價上漲對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了負面的溢出效應(yīng)[10]。
第三，房地產(chǎn)與工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新之間的關(guān)系。Shi等檢驗了房地產(chǎn)市場對企業(yè)創(chuàng)新的擠出效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)房價變動對中國企業(yè)研發(fā)和專利都存在著不利影響[11];張杰等研究了房地產(chǎn)與創(chuàng)新之間的關(guān)系發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資嚴重抑制了研發(fā)投入等創(chuàng)新活動，其中對中國工業(yè)部門的創(chuàng)新抑制更加強烈[12];王文春和榮昭基于中國企業(yè)層面數(shù)據(jù)同樣驗證了房價增長對工業(yè)部門創(chuàng)新的阻礙作用[13]。
第四，房地產(chǎn)與非房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系。WangandWen的研究認為房地產(chǎn)投資的膨脹在利率這一中介的作用下會擠占其他行業(yè)的投資，造成資源錯配[14];張延群研究了中國房地產(chǎn)與非房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)短期中房地產(chǎn)投資對其他行業(yè)的投資具有明顯帶動作用，而長期中卻表現(xiàn)為阻礙作用[15];程永文等[16]通過研究也明確指出住房投資明顯存在著對非住房投資的擠壓作用。
從已有文獻來看，較多的文獻研究了房地產(chǎn)價格或者是房地產(chǎn)投資對制造業(yè)或者是企業(yè)投資的作用，也有一部分文獻研究了房地產(chǎn)泡沫或房地產(chǎn)價格對實體經(jīng)濟的影響，卻少有文獻將房地產(chǎn)泡沫與制造業(yè)聯(lián)系起來進行研究。學者們對于房地產(chǎn)泡沫的測度的研究已經(jīng)趨于成熟，鑒于中國房地產(chǎn)市場多年來的持續(xù)火熱以及制造業(yè)部門投資動力的不足，我們認為有必要對房地產(chǎn)泡沫與制造業(yè)投資之間的關(guān)系進行研究。
與已有的文獻相比，本文主要在研究內(nèi)容和研究方法兩方面有所突破，一方面本文是以房地產(chǎn)泡沫對制造業(yè)而不是實體經(jīng)濟的影響為研究對象，另一方面本文在研究中考慮門檻效應(yīng)，通過門檻回歸分析不同層次泡沫的作用效果。此外，對于房地產(chǎn)泡沫的測度本文采用綜合指數(shù)法而不是備受爭議的指標法，在一定程度上增強了結(jié)果的可信度。本文余下內(nèi)容的設(shè)計如下:第二部分簡要分析中國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀及其影響制造業(yè)的路徑;第三部分構(gòu)建基本的計量回歸模型;第四部分進行實證檢驗及回歸分析;第五部分得出結(jié)論并針對具體情況提出可行建議。
二、中國房地產(chǎn)泡沫及其影響制造業(yè)的作用機理
1.中國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀選取合理的方法測度房地產(chǎn)泡沫，是研究房地產(chǎn)泡沫對制造業(yè)投資作用的基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)泡沫的度量，國內(nèi)普遍使用的是簡單易操作的指標法，但實際應(yīng)用中各個指標都存在著一定的局限性，使得測量結(jié)果不能被大家所廣泛接受。劉琳等學者在綜合考慮各方面因素后提出的綜合指數(shù)法，很好地解決了不 同性質(zhì)的泡沫測度指標所帶來的測度結(jié)果差異以及各指標由于性質(zhì)不同、單位不同而無法相加的問題。
其主要思路是:首先分別計算各測度指標考察期(本文主要是1999-2019年)實際值的平均值，以此作為各指標的參考值;然后對各指標實行統(tǒng)一去量綱處理，具體操作方法是將各指標的實際值除以參考值;接著參照實際情況，基于各個指標在所建立的指標體系中的重要程度對其施加相應(yīng)的權(quán)重;最后將各指標去量綱處理的結(jié)果乘以其權(quán)重加總得到綜合測度指數(shù)[17]。
2.房地產(chǎn)泡沫影響制造業(yè)的原因及研究假設(shè)
過去的一段時間里，隨著中國房價的持續(xù)上漲，部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)可能會對制造業(yè)投資造成一定的影響，這種影響的作用機制我們可以通過以下幾個方面來解釋。
(1)投資資金擠出。一方面，制造業(yè)企業(yè)自身投資資金偏離。房地產(chǎn)市場泡沫的存在，使得房地產(chǎn)長期處于高收益狀態(tài)，這與制造業(yè)的低利潤空間形成鮮明的對比，在利益驅(qū)動下制造業(yè)廠商有很大的激勵將原本用于自身擴大再生產(chǎn)以及技術(shù)改進的資金投向房地產(chǎn)。另一方面，信貸機構(gòu)資金投入的轉(zhuǎn)變。由于房地產(chǎn)本質(zhì)上是一個資本密集型的行業(yè)，其開發(fā)所需資金規(guī)模較大，在資本逐利傾向下，銀行等金融機構(gòu)也更愿意將資金投向房地產(chǎn)以獲取更大的收益，在貸款有限的情況下制造業(yè)將面臨融資難的局面，在此情境下制造業(yè)一部分的信貸資金將被擠出。
(2)推高生產(chǎn)成本。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要通過土地價格、用工成本兩個渠道影響制造業(yè)生產(chǎn)成本。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的必備要素之一，具有一定的稀缺性，隨著房價的上漲、房地產(chǎn)投資的增加，對土地的需求增加，而土地規(guī)模是固定不變的，導致地價被哄抬、以地價為直接成本的房價進一步被推高，在地價和房價的相互促進作用下，最終導致制造業(yè)企業(yè)工廠用地成本上升，廠房租金增加。勞動力作為制造業(yè)生產(chǎn)不可或缺的要素之一，其工資水平受房價的影響同樣很大。
一方面，房價的上漲導致無房一族的勞動力生活成本增加，為租房或購房要支付更多，房價的變動導致生活壓力的增加必然會逼迫企業(yè)提升工人報酬。另一方面，地區(qū)房價上漲導致生活成本增加會引發(fā)人才流失，增強勞動力向低房價地區(qū)遷移的激勵，形成高房價地區(qū)人力資本供不應(yīng)求的局面，從而推高工資水平，導致制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本增加、利潤空間進一步被壓縮，一定程度上抑制了企業(yè)家們投資制造業(yè)的動力，對制造業(yè)行業(yè)的投資產(chǎn)生擠占效應(yīng)。
(3)阻礙技術(shù)創(chuàng)新。第一，房地產(chǎn)部門本質(zhì)上是一個資金密集行業(yè)，除了一些特殊的建筑樣式，其大部分商品房的修建所需技術(shù)都不高，而現(xiàn)有技術(shù)對于市場的需求能夠得到較好的滿足，因此缺乏創(chuàng)新的動力。第二、房地產(chǎn)市場的泡沫膨脹導致投機需求的增加，商品房供不應(yīng)求，房企只需通過加大開發(fā)規(guī)模而不用考慮創(chuàng)新就能夠獲得高額收益，從而導致與房產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)也缺乏研發(fā)動力。第三、研發(fā)投入具有資金需求量大、不確定性強的特點，在房地產(chǎn)市場泡沫膨脹階段，房地產(chǎn)行業(yè)的高額穩(wěn)定收益會吸引企業(yè)資金進入房地產(chǎn)市場牟利，而不會在結(jié)果未知、見效較慢的技術(shù)創(chuàng)新中投入過多資金，由此使得企業(yè)創(chuàng)新不夠，使其逐漸被瞬息萬變的市場所淘汰。
(4)改變消費結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)泡沫膨脹以及房價的持續(xù)高漲可能會對消費結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，使租房或準備購買住房的家庭為住房需求支出更多，由于房屋的居住需求在一定的房價范圍內(nèi)是具有剛性的，在居民收入不變的情況下就會壓縮對部分非必需制造業(yè)產(chǎn)品的需求，導致內(nèi)需不足，進一步降低了企業(yè)生產(chǎn)的積極性，使得制造業(yè)部門投資萎縮。
此外，房市的火熱還會使人們產(chǎn)生更加樂觀的預(yù)期，從而增加居民對住房的投機需求，在羊群效應(yīng)的作用下社會上較大一部分剩余資金將進入房市牟利，導致消費被擠出。結(jié)合中國目前情況來看，我們有理由相信地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的存在很可能通過以上途徑給制造業(yè)投資帶來負面作用。為了驗證這種影響，我們提出假設(shè)1:中國房地產(chǎn)泡沫對制造業(yè)投資具有顯著的擠出效應(yīng)。中國地域廣闊，不同地區(qū)生產(chǎn)資源條件、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會文化及經(jīng)濟發(fā)展特征等因素都存在著不同程度的差異，其對制造業(yè)投資的影響也會產(chǎn)生不同的結(jié)果。
東部地區(qū)大多臨海，具有極大的區(qū)位優(yōu)勢，是對外貿(mào)易和外商投資的主陣地，經(jīng)濟發(fā)展及生產(chǎn)技術(shù)水平都處于全國的前列。中部地區(qū)地處內(nèi)陸，勞動力充足，交通發(fā)達，到達各省份距離相當，具有一定的運輸成本優(yōu)勢，隨著東部地區(qū)生產(chǎn)要素價格的上漲，承接了許多產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。西部地區(qū)占地面積廣闊，資源豐富，投資相對缺乏，人力成本及土地價格總體偏低，存在著巨大的開發(fā)潛力。因此，考慮到不同地區(qū)的差異性我們提出假設(shè)2:從東部到中部再到西部地區(qū)，房地產(chǎn)泡沫對制造業(yè)投資的擠出效應(yīng)依次減弱。
四、實證檢驗結(jié)果與分析
1.面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性與協(xié)整檢驗面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性是進行回歸分析的重要前提，為了避免變量的波動對模型有效性的影響導致“偽回歸”問題的出現(xiàn)，在建立模型前先要保證變量平穩(wěn)。為了避免檢驗結(jié)果的偶然性，本文同時使用LLC、IPS和Fisher-PP三種不同類型的面板單位根檢驗方法對模型中變量的平穩(wěn)性進行檢驗。三種方法的結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)沒有經(jīng)過處理的原變量不能完全拒絕不平穩(wěn)的原假設(shè)，而對經(jīng)過差分處理后的各變量進行檢驗，則在較高的顯著性水平下均拒絕不平穩(wěn)的原假設(shè)，因此可以確定模型所涉及的所有變量都滿足一階單整的條件，符合回歸所需要的平穩(wěn)性要求。為了進一步確定模型中變量間是否具有長期均衡關(guān)系，本文借助Kao-ADF這一常用的檢驗方法對該面板進行協(xié)整檢驗，得到ADF的t統(tǒng)計量值為2.8683，p值為0.0021，可以得出變量間具備長期均衡關(guān)系的結(jié)論。
五、結(jié)論與政策建議
1.研究結(jié)論
(1)中國房地產(chǎn)市場總體來看自2010年起泡沫較為明顯，近年來除個別省份外，其余地區(qū)都存在著不同程度的局部泡沫。(2)中國房地產(chǎn)泡沫對制造業(yè)投資造成了顯著的擠出效應(yīng)，而該擠出作用的存在還具有一定的門檻效應(yīng)。具體表現(xiàn)為，當房地產(chǎn)市場泡沫度較大(大于門檻值114.76)時，泡沫水平的增加對制造業(yè)投資的擠出作用顯著，而當房地產(chǎn)市場泡沫度較低(低于114.76)時，泡沫水平的增加對制造業(yè)投資的擠出作用不再顯著。(3)通過對東、中、西部地區(qū)的研究表明，中國房地產(chǎn)泡沫對制造業(yè)投資的影響存在著一定的地區(qū)差異。在東部與中部地區(qū)表現(xiàn)為顯著的擠出效應(yīng)，在西部地區(qū)兩者之間則不存在顯著的負向關(guān)系。從東部到西部地區(qū)房地產(chǎn)市場泡沫對制造業(yè)投資的擠出作用逐漸減弱。
2.政策建議
制造業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在帶動就業(yè)以及維持經(jīng)濟穩(wěn)定等方面都做出了巨大的貢獻。但由于近年來中國面臨“中等收入陷阱”，制造業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫，發(fā)展先進制造業(yè)推動中國制造業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級是當前亟待完成的一大任務(wù)。研究發(fā)現(xiàn)，可以采取以下措施推動制造業(yè)投資，助力制造業(yè)結(jié)構(gòu)升級:
(1)控制房屋投機需求，改善房市泡沫現(xiàn)狀。房市的泡沫膨脹吸引了來自各行各業(yè)資金的投入，引起了社會資源的配置失衡，而泡沫產(chǎn)生的根源在于市場過盛的投機行為。因此政府可以借助稅收調(diào)整、實行最高限價等手段降低房地產(chǎn)的投資收益，使那些試圖通過抬高房價而獲利的投機需求者無利可圖。此外，還應(yīng)該加強實施房屋限購政策，要嚴格根據(jù)家庭人口的數(shù)量限制購房數(shù)量，對于超過購房數(shù)量限制的家庭實施罰款或增收房產(chǎn)稅等手段，同時在購房過程中實行差別化的信貸限制措施，對于購買的第二套及以上住房，依次增加首付比例及貸款利率，抑制房地產(chǎn)的投機需求。
(2)加強金融市場監(jiān)管，創(chuàng)造制造業(yè)發(fā)展的有利環(huán)境。要更加重視信貸部門對房地產(chǎn)市場泡沫形成及對制造業(yè)企業(yè)投資的重要作用，房地產(chǎn)行業(yè)無論是在開發(fā)還是銷售階段都對外部資金有很大的依賴，通過對各項貸款進行嚴格的審核，將投資房地產(chǎn)部門的貸款實行較高利率以及貸款額度限制，而對于投資制造業(yè)行業(yè)的貸款則實行較低利率，以此激勵銀行等金融機構(gòu)的資金流向制造業(yè)部門，從而能夠擠出部分投機資金，創(chuàng)造有利于制造業(yè)發(fā)展的環(huán)境。此外，還需要完善信用評價機制，建立合理有效的信貸擔保制度，形成直接為資金實力不足又處于發(fā)展中的規(guī)模較小的企業(yè)提供資金的渠道。
(3)加快房地產(chǎn)與制造業(yè)部門的改革，激勵工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新。根據(jù)顧客的喜好生產(chǎn)顧客真正需要的產(chǎn)品，在商品房市場要增加經(jīng)濟適用房以及廉租房的供給規(guī)模，保證低收入人群有房可住。在工業(yè)產(chǎn)品市場，廠商要時刻關(guān)注市場變化，引領(lǐng)顧客需求，緩解產(chǎn)能過剩壓力。同時，要采取有效的措施引導企業(yè)創(chuàng)新，對于研究并從事高新技術(shù)制造業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)，視其貢獻程度給予獎勵以及適當?shù)亩愂照疹櫍源俗鳛榧畈粌H可以推動行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)積極創(chuàng)新，還可以吸引行業(yè)外企業(yè)進入。此外，各級政府應(yīng)該摒棄依靠土地財政發(fā)展經(jīng)濟的策略，不要為了一味追求GDP而利用土地壟斷優(yōu)勢抬高地價、刺激房市投資，把經(jīng)濟增長的著力點轉(zhuǎn)移到提升工業(yè)化質(zhì)量上來。
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作者：譚本艷，劉茜
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