2011年下半年, 房地產調控政策的累積效果開始顯現, 全國大中城市新建商品房銷量一路下滑, 降價還是死撐, 這是擺在房地產企業面前極為嚴峻的問題。為了加快庫存房源的銷售, 加速資金回籠解決銀行還款的燃眉之急, 各大房地產企業在營銷手段上無不絞盡腦汁，如何在逆市中通過市場營銷手段的創新來推動銷售？
筆者認為，無論何種類型的營銷行為，其根本都在于撬動消費者的心理預期，通過交易行為，使消費者獲得極大的幸福感。所以，幸福感對于企業營銷來說，是成敗的關鍵因素。但是，幸福感又是很主觀的一種感受，如何通過滿足消費者的幸福感來提升銷售業績，是房地產企業營銷的一種新思路。
目前大多數房地產開發商和設計師都是憑著直覺經驗設計產品或隨意復制、翻版國外的住宅建設模式, 不進行認真的市場調研, 造成賣點基本雷同, 創意疲軟。廣告詞大同小異, 建筑風格也缺乏個性, 雖然這些樓盤已取得不錯的銷售業績, 但從長遠的眼光來看, 肯定會影響到房地產企業的銷售業績。在現代社會, 隨著人們生活水平的提高, 個性化需求越來越強烈, 不深入實際調查研究, 僅憑主觀臆斷或模仿, 造成賣點雷同, 是難以滿足顧客需要的。
房地產開發商借助媒體進行廣告炒作這一現象十分嚴重, 比如：有的房地產開發商大力宣傳樓盤的環境優美, 配套設施齊全, 但實際上發布的是虛偽信息。房地產開發商這樣做的目的就是要大量吸引顧客前來購買, 提高品牌知名度, 獲得眼前的利益。但是適得其反, 這樣做不僅使企業喪失了信譽, 而且會流失大量的忠誠顧客, 使企業的長遠利益受損。
由于大多數顧客不可能對房子產生重復性購買的行為,所以當前很多房地產企業不僅忽視了與老顧客的關系, 而且對顧客投訴避而不見, 沒有正確、迅速地處理顧客的投訴問題, 導致越來越多的顧客產生不滿的情緒。據調查發現, 當顧客不滿意某件商品時他會告訴身邊的22個人。所以,盡管顧客在購買完房子之后, 再重復購買的幾率很小, 但是,這不意味著企業就可以不重視與老顧客的維系, 因為不滿意的顧客給企業帶來的口碑危害是相當大的。
房地產營銷服務工作不應僅局限于項目開發的前期階段, 還必須貫穿項目開發的全過程, 即從開發項目決策、規劃、設計、施工直到交付業主使用和提供物業管理服務, 這樣才能讓顧客感受服務的周到,提高幸福感。可是目前很多房地產企業錯誤地把營銷等同于推銷, 盛行賣樓盤就盡快把樓盤賣出去的推銷觀念, 房地產企業只注重售前的宣傳與服務, 缺乏良好的售后服務。
由于房地產市場競爭的不斷加劇, 人們需求的不斷變化, 再加上房地產企業營銷觀念的普遍滯后, 存在著很多錯誤的營銷觀念, 使得不少房地產企業積壓了大量的樓盤。因此，必須創新房地產營銷理念，從提升消費者幸福感的角度，才能有的放矢地迎合消費者購房的心理需求，從而實質上促進銷售。
房地產市場調研既是房地產企業整體活動的起點, 又貫穿于企業整體營銷活動的始終。cs 戰略認為, 顧客的需要是任何企業設計和開發產品的源頭, 企業只有站在顧客的立場上去研究、設計及開發產品, 以消費者的需求為出發點, 才能出令顧客滿意的產品。但現在還有不少開發商依然停留于傳統的產品銷售階段, 不注重研究消費者的真正需求, 炒作概念, 導致推出的房地產品幾乎千篇一律, 風格雷同。其實, 企業應該拋棄這種觀念, 進行市場調研, 分析消費者的購房動機和承受能力, 了解消費者的層次、習慣、興趣, 并據此進行設計和開發, 才能提升消費者的幸福感，要注意以下四個原則：
以提高顧客的生活素質、創造更高模式為出發點, 進行住宅選型和總體規劃, 并在現行規劃設計標準上有所提高,以滿足未來的生活需求。
建筑的造型新穎優美, 不僅滿足住宅的功能使用要求,同時注重給人以美的享受, 充分體現建筑的個性和地域性。
設計符合頒布的有關標準; 通風采光良好, 觸、視覺舒適, 做到安全、舒適、方便, 提高健康生活的標準
服從在教育、生活等各方面的市政配套要求, 嚴格按城市規劃要求進行設計；配套小區的專營會所及客戶服務中心, 為顧客提供更貼近、更自然、更舒適的生活、休閑、娛樂的服務。
一般來說，幸福感是指人們自身感到的持續、穩定的幸福感覺。在心理學研究中，幸福是指人類個體認識到自己需要得到滿足以及理想得到實現時產生的一種情緒狀態，是由需要（包括動機、欲望、興趣）、認知、情感等心理因素與外部誘因的交互作用形成的一種復雜的、多層次的心理狀態。傳播良好的期望價值是實現顧客滿意的必要條件，因此開發商必須在目標顧客群體中塑造良好的產品期望價值：如果顧客感受到產品的績效小于顧客的期望值,消費者的幸福感就會降低；如果顧客感受到產品的績效等于顧客的期望值, 消費者的幸福感就會增加；如果顧客感受到產品的績效大于顧客的期望值, 顧客就會高度幸福。因此, 企業宣傳自己的產品時應采取適度宣傳, 甚至留有余地, 給顧客一個驚喜, 使實際產品接近或超過顧客的期望, 提高公眾對產品的認知度和認同感，激發潛在顧客的購買熱情，從而使顧客對企業的產品以及企業本身產生極大的幸福感。
美國著名經濟學家萊維特指出, 現代競爭并不在于各家什么, 而在于它們能為其產品增加些什么附加價值, 諸如包裝、服務以及人們所重視的其他價值。房地產企業應尋求有效的途徑, 為其產品提供附加價值。房地產的產品因其具有固定性、耐久性和反復使用性而必須接受長期的物業管理服務。優質的物業管理服務可以使業主從中獲得了附加利益, 提高其滿意度, 此外, 高效優質的物業管理服務, 還能彌補物業硬件環境的不足。物業管理服務的優勢, 應該成為顧客購買選擇的重要因素。企業完善物業服務應做到以下3個方面:
員工對企業經營活動的參與程度和積極性, 不僅影響顧客對服務質量的評價, 很大程度上還影響著對企業的顧客滿意度。要使顧客滿意的觀念深入人心, 使全體員工真正了解和認識到顧客滿意的意義和重要性, 就必須加強對員工培訓。如技能培訓、交往技巧培訓、服務文化培訓等，服務文化不僅對員工的服務導向及服務行為有著重要的影響, 而且是顧客滿意戰略的思想指導, 一個有著良好的服務文化意識的員工,能在工作中有效地提高顧客滿意度。
物業應規范員工的行為和舉止, 并在日常服務管理工作中引入iso9000 質量體系, 加強內部隊伍服務管理水平, 并做好對外宣傳工作, 加強與業主的正常溝通。
除提供常規性公共服務外, 還應注重開發針對性專項服務、委托性特約服務, 滿足居民生活需要, 引導居民消費, 塑造良好生活空間。
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